보통 오피스텔을 분양 받을때 어떤 임차인이 들어올지 알 수는 없다. 사업자가 올수도 있겠고, 거주목적인 경우도 있겠다. 임대가 빨리 빨리 안나갈 경우 사정 다 따져서 기다리고 있을수만도 없다. 보통 분양계약을 하고 사업자등록을 미리 낸다. 계약금, 중동금, 잔금 차례로 세금계산서를 받고 그에 따라 부가세 신고를 하여 환급을 받는다. 이는 나중에  임대를 놔서 부가세를 꾸준히 잘 내라는 의미다. 그런데 부가세 환급은 다 받고 거주목적으로 전세를 놓으면 나라는 돌려준 부가세를 돌려받기 위해 수십년을 기다려야한다.

그래서 사업자가 아닌 거주목적으로 임대를 놓으면 과세사업자에서 면세사업자가 된 걸로 본다. 이를 면세전용이라고 하는데, 과세사업자는 폐업되고 면세사업자가 된다. 그 시점에 환급받았던 부가세를 다시 내야한다. 사업개시 후 10년이 넘어가서 면세전용이 되면 다시 낼 필요가 없다. 예를들어 5년간 사업용으로 사용 후 면세전용하면 환급받은 부가세의 절반을 다시 내면 된다.

오늘은 면세전용 시점을 언제로 볼 것이냐에 대한 세금다툼을 살펴보려한다. 다툼 대상 세금이 상당히 적다고 할 수 있는데 참 근성있는 사람이다. 사업자등록부터 폐업까지 날짜별로 살펴보자.

-2013.10.21  사업자등록(2015.11.1 개업일로)

-2015.11.12  시군구에 주택임대사업자등록

-2016.01.20  주택임대차계약(임대기간 2016.2.20부터)

-2016.02.17  폐업

주인공은 폐업일을 기준으로 면세전용 신고를 했고, 세무서는 시군구에 주택임대사업자등록을 한 날을 면세전용일로 봐서 신고를 늦게 한데 대해 가산세를 부과했다. 세무서의 주장에 대한 심사청구 결과를 보자.

1. 주택으로 사용하겠다는 의사 표명을 한 날(주택임대사업자등록일)이 면세전용일이다. 분양건물을 실제 임대하지 않고 있지만 사용의도에 근거해 환급했으니 면세전용도 그 사용의도를 포함해서 판단해야 한다.

(판단) 주택 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 상시 주거용으로 사용하는지 판단한다. 따라서 사용의도와는 무관하다.

2. 주택임대사업자등록을 했다는건 사실상 과세사업을 폐업으로, 폐업시 잔존재화에 대한 부가세 신고를 해야 한다.

(판단) 과세사업에서 면세사업으로 전환되는 경우 형식상 사업자등록에 대한 폐업신고를 하게 되나, 부가가치세법상 폐업으로 볼 수는 없어 폐업시 잔존재화가 아니다.

<심사-부가-2016-0103, 2016.11.29>