오늘 살펴볼 사건은 1세대1주택, 고가주택, 겸용주택, 환산가액과 관련되어 이들에 대한 배경지식이 있어야 소화가 가능하다.

1세대1주택은 비과세 된다는 것쯤 다들 알고 있을테니 넘어가고, 고가주택은 양도가액이 9억을 초과하는 주택을 말한다. 1세대 1주택이면서 고가주택이면 9억을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서만 양도소득세를 낸다.

겸용주택은 주택으로 사용하는 부분과 주택이 아닌 용도로 사용하는 부분으로 구성된 주택을 말한다. 겸용주택은 주택 연면적이 주택 아닌 연면적 보다 크면 전부 주택으로 본다. 작거나 같으면 주택은 주택, 주택 아닌 부분은 그 용도로 판단한다. 공부상 면적이 아닌 실질 면적으로 판단한다. 실질 면적이 납세자에게 유리하다면, 반드시 그에 대한 근거가 있어야 된다.

환산가액은 취득가액을 모를때 양도당시와 취득당시의 기준시가를 비교하여 산출해내는 방법을 말한다. 예를 들어 10억에 파는데 지금 기준시가가 5억이고, 취득당시 기준시가가 3억이라면 환산취득가액은 6억으로 계산된다.

이제 기본 배경지식을 이해했으니 사건으로 가보자.

1세대1주택인 주인공이 9억 초과하는 고가주택을 양도하면서, 취득가액을 몰라 환산가액을 적용했다. 겸용주택인데 주택면적이 커서 전부를 주택으로 보아 환산가액 적용시 주택에 대한 기준시가로 계산했다. 그러나, 세무서에서는 환산가액을 주택은 주택 기준시가, 상가는 상가 기준시가를 적용해서 추가로 세금을 고지했다.

이런 문제가 발생한 이유는 세법의 구조 때문이다. 세법은 법,시행령,시행규칙 순으로 구성된다. 법에서 정한 바에 자세한 내용을 시행령으로 넘기고, 시행령에서 세부적인 내용은 시행규칙으로 넘긴다. 1세대1주택을 규정하는 법에서는 고가주택을 제외하도록 되어있다. 그리고 1세대 1주택 관련 법의 내용을 넘겨받은 시행령에서 겸용주택을 규정하고 있다. 그래서 세무서는 고가주택의 경우 겸용주택 규정을 적용 받을 수 없다는 입장이었다.

고가주택 관련 규정에서는 주택으로 보는 부분에 대한 매매가액까지 포함해서 고가주택(9억초과)인지를 따지게 되어있다. 따라서, 전부 주택으로 보는 겸용주택을 주택 양도로 보는 부분에 대해서는 문제가 없다. 이렇듯 겸용주택과 고가주택의 규정이 연결되어 있다.

1심에서는 고가주택일지라도 겸용주택 규정을 적용해서 전부를 주택으로 보고 환산가액을 적용해야 한다고 한 반면, 2심은 겸용주택의 주택외 부분을 주택으로 봐서 주택의 양도로 보는 것은 맞지만, 환산가액의 적용은 그 용도에 맞는 기준시가를 적용해야 한다고 했다.

사실 세금일을 하면서 자연스럽게 느껴지는 겸용주택 규정에서 이런 일이 생길 줄은 생각을 못해봤다.

전부 주택으로 보는 겸용주택의 양도소득세 계산 과정은 당연히 주택 개념으로 해야 되는 것 아닌가. 갑지가 여기에 환산취득가액 적용시까지 주택 아닌 부분을 주택을 봐서 계산할 수 없다는 논리는 뭔가. 세금도 그리 크지 않은데 너무 무리한듯하다.

대법원에서는 9억이 넘지 않는 전부 주택으로 보는 겸용주택 양도시에도 주택외의 부분도 비과세 대상이고, 9억 초과할때도 일부는 감면이 되고, 감면 범위에 주택 외 부분도 포함 될 수 있다고 하며, 관련 규정의 체계, 입법 취지등을 감안하면 환산가액도 전부 주택 기준시가를 적용해야 한다고 했다.

<대법원 2016.1.28. 선고 2015두37235 판결>