세금 관련하여 어떤 행위를 결정해야할때, 세법이 명확해야 결정이 쉽다. 애매한 규정이 있으면 결정을 내리기가 무척 어렵다. 오늘 포스팅하는 내용이 바로 그런 애매함의 꼭대기에 위치한다. 바로 매매사례가액이다.

부모님에게 집을 증여 받을때 그 집을 얼마로 평가해서 세금을 내야 할까?

실제 매매시 그 매매가액을 시가라고 한다. 이러한 시가가 없으면 기준시가로 평가를 한다. 보통 실제 매매가액에 비해 기준시가가 낮다. 그러니 기준시가로 평가해서 상속(증여)세를 내야 일단은 세금이 적다.

옆 동에 부모님이 증여하려는 집과 평수가 같은 집이 5억에 팔렸다고 하자. 기준시가는 3억이다. 아.... 2억 차이면 증여세가 대충 4천만원이 좀 안된다. 아파트의 경우 거의 얄짤없이 매매사례가액이 적용된다고 봐야 한다. 세대수가 적은 아파트라면 상속(증여)일 전후 6개월(증여 3개월) 이내에 매매사례가액이 없으면 기준시가로 평가하면 된다. 거기서도 트집이 잡힐 수 있는 규정이 있지만 설명이 길어져 생략한다.

그렇다면 토지는 인근토지의 매매사례가액이 내가 상속(증여)받으려는 토지에 영향을 미칠까? 원칙으로는 그렇다. 납세자가 유리한 매매사례가액은 세무서에서 부인하려하고, 납세자에게 불리한 매매사례가액은 찾아서 적용하려한다. 어쩔수 없는 형국이다.

오늘 살펴볼 사건은 이렇다. 배우자로부터 상속받은 토지에 대해 당초 상속세 신고시 기준시가로 신고하고, 금융채무가 있었는데 이를 누락했다. 이후 이 토지를 양도하면서 인근토지의 매매사례가액이 있음을 알고, 양도하는 토지의 취득가액을 배우자가 취득한 가액으로 신고하면서 상속세는 수정신고를 했다.

세무서에서는 상속세 수정신고를 안받아주고, 양도소득세 계산시 취득가액을 상속당시 기준시가로 양도소득세를 계산했다.

이제 인근토지가 매매사례가액인지 살펴보자.

납세자는 인근토지가 자신의 토지에서 도보로 3분거리(177미터)이고, 공시지가와 환경적 요인이 동일하다며 위성사진 및 거리현황 자료를 제시했다. 인근토지의 매매사례가액 중 가장 낮은 가액을 적용해도 자신이 신고한 취득가액 이상이라는 점을 주장했다.

세무서는 인근토지는 마을과 인접하고 있는데 비해 납세자의 토지는 마을에서 상당거리 벗어난 임야 인근의 토지인 점을 고려할때 매매사례가액을 적용할 수 없다고 했다.

심판원에서는 납세자의 손을 들어줬다. 이런 사건은 딱 뿌러지게 이런 경우는 되고, 이런 경우는안된다 라고 하기가 참 어렵다.