부동산을 증여할때 세금이 얼마냐를 결정하는 가장 중요한 요인은 평가액 즉, 얼마짜리냐 하는 것이다.

세상에 정확히 동일한 부동산은 없기 때문에 내가 가진 부동산을 매매하지 않는 이상 시가라는 것이 존재하지 않는다.

그럼에도 세금을 부과하기 위해서 법에서 정한 기준을 충족하면 그에 해당하는 세금을 내야한다.

토지를 증여할때 대체로 개별공시지가로 평가한다.

바로 개별공시지가가 동일한 바로 옆 필지가 매매되었다면 그 가액이 증여시 평가액이 될수도 있다.

증여 바로 이전 시점에서 지목이 변경되었거나, 지목변경을 위해 조성중인 토지를 증여한다면 어떻게 평가해야할까?

이에 대해 몇가지 사례를 소개하고자 한다.

1. 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다.

(개별공시자가가 없는 토지의 평가방법은 인근토지를 기초로 평가하는 방법, 둘이상 감정가액의 평균가로 하는 방법이 있다)

2. 분할 또는 합병된 토지는 개별공시지가가 없는 경우의 토지의 평가방법을 준용하여 평가하되 분할 또는 합병 전후 당해 토지의 지목변경 및 이용상태 등으로 보아 종전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 다음의 방법에 의한다.

(1) 분할된 토지 : 분할전 토지에 대한 개별공시지가에 의한다.

(2) 합병된 토지 : 합병전 토지에 대한 각 개별공시자가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액에 의한다.

3. 환지예정지의 가액은 환지권리면적에 의하여 산정한 가액에 의한다.

4. 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로 및  하천,제방,구거 등은 상속재산 또는 증여재산에 포함되나, 평가기준일 현재 도로 등 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 한다.

5. 조성중인 토지의 가액은 그 지목에 대한 개별공시지가로 평가한 가액에 그 조성과 관련된 비용(차입금에 대한 이자비용 포함)을 가산한 가액에 의하여 평가한다.