부동산을 양도하면 아주 기본적으로 차익이 있으면 그에 대해서 세금을 내는 것이 양도소득세이다.

차익은 얼마에 사서(취득가액) 얼마에 팔았느냐(양도가액)로 결정된다.

양도가액은 실제로 파는 금액이니 더 따져볼 것이 없고, 취득가액은 얼마에 산건지를 알면 되는데 상속증여 또는 오래된토지의 경우 그 취득가액을 결정하기가 어려워진다.

오래된 토지는 보통 환산가액(기준시가로 양도 및 취득시기 고려)을 많이 적용하고, 상속증여로 취득한 경우 상속증여신고를 하지 않았다면 당시의 기준시가가 취득가액이 된다.

상속증여는 무상으로 이전하게 되어 시가에 대한 판단이 늘 관건이다. 아파트는 매매사례가액(비슷한 수준인 이웃집의 실제 매매가액) 적용이 보편화되었다.

오늘 살펴볼 다툼은 당초에 기준시가로 상속세 신고를 하고 이후 매매사례가액을 적용하여 상속세를 수정신고 한 후 그 가액을 취득가액으로 양도소득세를 신고하였으나 과세관청에서 인정하지 않은 사건이다.

상속은 2011년, 양도는 2014년, 상속세 수정신고는 2014년에 했다.

상속증여시 신고하는 금액이 높을수록 상속증여세는 많고 반면 그 자산을 양도할때 양도소득세는 줄어든다.

그렇다고 마음대로 상속증여시 높게 신고해서 세금을 낸다고 받아주는건 아니다.

아파트의 경우 상속증여 평가일 전후로 기준시가가 동일하거나 높은 주변 아파트의 매매사례가액을 적용한다.

신고자는 면적과 층수만 알고 신고하는 반면 과세관청은 동,호수까지 알 수 있다.

그러다보니 신고를 하고도 평가액이 증감하기 일쑤이다.

요즘과 같이 부동산 경기가 안좋을때는 상속증여후 부동산 가격이 상승해서 양도소득세 부담이 높아질거라는 예상이 어려워 당장 상속증여세를 덜내는 방향을 선호한다. 그러려면 평가액이 낮아야한다.

평가액이 낮기 위해서는 아무래도 기준시가로 평가되어야 원하는 결과가 나올수있다.

앞서 말한바와 같이 아파트는 매매사례가액이 보편화되었지만 상가,토지등 다른 부동산은 신고하는 측에서도 과세관청 측에서도 크게 문제시 하지 않고 있다.

이 사건에서는 토지를 매매사례가액으로 평가하여 추후 양도시 그 가액을 취득가액으로 신고했지만 과세관청에서 이를 인정하지 않았다. 그러나 조세심판원에서는 이 토지 평가액은 유사 매매사례 토지의 매매가액 중에서 가장 낮은 금액을 적용하더라도 그 이상이라 하여 시가로 인정하는 것이 타당하다고 결론지었다.

늘 찜찜한 것은 토지를 포함한 부동산의 유사성이다.

위의 토지와 유사하다고 본 토지는 3분 거리로 177미터 떨어져있다고 한다. 공시지가와 지리적 환경적 요인이 동일하다고 주장했고 결국 받아들여졌는데 지극히 주관적인 판단이 될 수 밖에 없다.