오늘은 임대주택사업자가 거주하던 주택을 팔때 양도소득세가 어떻게 되는지 알아보고자 한다.

요새 참으로 집때문에 골머리를 앓는 사람들이 많을 것이다. 전세난에 월세로 전환되는 임대주택의 분위기에 어찌할바를 몰라하는 세입자들이 많다. 이렇듯 집을 사기에는 시장이 불안정하고 투자성향이 과감하지 않은 사람들에게 지금 집을 사는것은 굉장히 꺼려지는 일이다.

그러다 보니 전세보증금과 집값이 비슷해도 집을 사지 않는 현상이 벌어지고 있다.

우리나라 경제의 특성상 부동산경기를 떠받치는 정책을 쓸수밖에 없다.

동시에 서민을 위한 임대주택건설을 소홀히 할수는 없기에 임대주택 건설을 촉진하여 국민의 주거안정을 위해 여러가지 혜택을 주고 있다.

임대주택사업자가 되려면 임대주택법에 의해 시군구청장에게 등록을 하고 세무서에 가서 사업자등록을 신청한다.

사업자가 되려는 가장 큰 이유는 취득세,재산세등의 감면이 있을것이다.

그리고 오늘 살펴볼 임대주택사업자의 거주용 주택에 대한 양도소득세 특례가 있다.

이런 혜택은 모두 임대주택법에 따른 임대의무기간(일반적인 소규모사업자의 경우 5년)을 채워야 한다.

기간을 안채우고 팔게 되면 혜택이 추징되는것은 물론 임대주택법44조에 의해 3천만원 이하의 과태료가 부과될수도 있다.

법에서 정한 장기임대주택과 거주주택을 각각 한채씩 가지고 있는 사람이 거주주택을 팔게 되면 표면상으로는 1세대2주택자가 되어 양도소득세가 비과세 되지 않는다.

그러나 세법에서는 이런 임대주택의 지원을 위해 2년이상 거주한 거주주택을 양도할 경우 임대주택법에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 주택을 주택수에 포함시키지 않아 거주주택을 비과세하고 있다.

이때 임대주택은 5년이상 임대를 해야함에도 그 기간이 다 채워지지 않은 상태에서 거주주택을 양도해도 일단은 비과세를 해준다.(소득세법 시행령155조20항 참조)

그리고 주의할 것이 거주주택을 양도하고나면 임대주택1채만 보유한 1세대1주택인 상태이다.

세법에서는 1세대1주택을 비과세하고 있지만 종전 거주주택 양도하여 비과세를 받은 경우에는 비록 임대주택1채만 보유한 1주택인 경우라도 전체를 비과세하지는 않는다.

도표를 이용해서 정리해보자.

                                                      l------------> 비  과  세  <------------ㅣ

                                                                                                                     양도일

(위의 C주택을 비과세 받기 위해서는 거주기간2년을 판정할때 임대주택사업자로 등록한 날 이후부터 따져야한다.)

                            l----> 비 과 세 <-------ㅣ

                                                                     양도일

<----비과세---->

                           양도일

요약하자면 임대기간은 비과세를 해주지 않는다.